Când se proiectează fără a fi luate în calcul implicațiile de mentenanță, rezultatul poate fi o clădire costisitoare sau dificil de întreținut
Clădirile noi sunt adesea frumoase – îndeplinesc standardele energetice necesare și sunt funcționale pentru ocupanți.
Designerii / arhitecții au făcut o treabă foarte bună, iar primarul (autoritatile) este mulțumit, deoarece această clădire nouă satisface nevoile comunității și este una de ultimă oră. Dar, în spatele scenei, directorii de mentenanta și tehnicienii lor (care trebuie să mențină clădirea pentru următorii 30-40 de ani) pot vedea lucrurile în mod diferit.
Ei întreabă adesea: „Cum vom menține această clădire?”
Întrebarea adevărată ar trebui totuși să fie: „Cum pot cei implicați în proiect sa creeze o liniaritate intre punctul de vedere al proiectantilor și nevoile comunității pe de o parte si si latura funcționala si practica necesara pentru mentenanta cladiror asigurata de catre tehnicieni?”
Din perspectiva mentenantei, o clădire ideală este cea în care toate nevoile părților interesate sunt îndeplinite, versus un design de spectacol care nu poate fi susținut de-a lungul vieții clădirii.
Există o cale de mijloc care ține cont de cerințele clienților, de eficiența energetică a clădirii, de reputația firmei de proiectare, de mentenabilitatea clădirii, de reputația funcționarilor responsabili cu aprobarea designului și de costurile clădirii – și multe alte aspecte.
Nu există clădiri perfecte – fie prin design, mentenabilitate, necesitatea clienților, fie prin cultura corporatista. Toți suntem într-un sistem interdependent, însă cei care trebuie să trăiască, să folosească, să plătească și să mențină clădirea de-a lungul vieții sale sunt cele mai afectate părți când vine vorba de deficiențele clădirii.
Scopul acestui articol este acela de a permite diferitelor părți implicate în proiectare și construire (cum ar fi arhitecți, ingineri, profesioniști în întreținere și locatari) să înțeleagă mai bine celelalte perspective și să obțină un rezultat îmbunătățit al proiectului. Nu există intenția de a identifica deficiențe specifice ale clădirilor, ci de a ilustra – în termeni generali – deficiențele din trecut și de a încuraja cercetările in căutarea si găsirea unor modalități de a reduce service charge-ul.
LIFE CYCLE COSTING (LCC)
LLC este o analiză economică utilizată în selectarea alternativelor care influențează atât costurile actuale, cât și cele viitoare (pentru urmatorii 20 de ani).
Modificările de proiectare pot fi făcute cu un cost redus sau fără costuri, iar economiile potențiale sunt mai mari decât la următoarea etapă de dezvoltare a proiectului. Lipsa informațiilor de proiectare și de cost este întotdeauna unul dintre obstacolele majore în calea introducerii efective a costului ciclului de viață (LCC), a analizei energetice și a optimizarii valorii (Value Engineering) la începutul procesului de proiectare.
Proiectanții trebuie sa utilizeze LCC în selectarea tuturor sistemelor unei cladiri, care influențează utilizarea energiei: izolare termica, elemente solare pasive, fenestratie (ferestre, usi, geamuri, guri de aerisire, panouri de perete, luminatoare, vitrine, pereti cortina si sisteme cu pante glazurate), HVAC, apă caldă menajeră, automatizări de clădiri și iluminat.
LCC este o metodă mai ampla de determinare a costurilor și poate influența deciziile de proiectare pentru a minimiza cheltuielile totale pe întreaga durată de viață a constructiei. LCC reprezinta costul anual amortizat al unei cladiri care include costurile de capital, costurile de punere in functiune și costurile de exploatare (functionare) și întreținere pe parcursul duratei de viață a cladirii. De fapt, numai costurile de întreținere pe durata funcționării pot fi semnificative, comparabile costurilor de functionare (energie și personal).
STANDARDIZAREA
Firmele de întreținere a clădirilor încearcă adesea să utilizeze standardizarea ca metodă de utilizare a produselor „încercate și adevărate” pentru a reduce costurile pe termen lung pentru organizație.
Standardizarea pe un produs, reduce numărul de linii de produse inventate și achiziționate.
Standardizarea include multe elemente, cum ar fi un producător de echipamente selectat pentru calitatea produsului, timpii de răspuns la reparații și disponibilitatea pieselor locale; Manualul de întreținere; Manuale de întreținere online; Și multe alte elemente importante pentru organizație.
Unele elemente pentru standardizare include: echipamentele HVAC, pompele, ventilatoarele, întrerupătoarele / receptoarele, întrerupătoarele, tipul de vopsea și standardizarea culorilor, corpurile de toaletă, pardoselile, corpurile de iluminat, lămpile și ușile, pantele acoperișurilor (ideal este eliminarea acoperisurilor plate) și multe alte elemente considerate a fi ideale, care sunt importante pentru longevitatea clădirii. Standardizarea poate duce la scăderea costurilor de inventar, la nevoile reduse de instruire și la o mai mică nevoie de proceduri multiple de întreținere.
Acest lucru nu înseamnă că personalul de întreținere si mai ales clientul (proprietarul) nu vor fi deschisi pentru produse și idei noi și îmbunătățite, dar aceste elemente noi ar trebui să aibă un istoric bun și ar trebui să fie susținute cu costuri pe durata ciclului de viață. In ciuda acestor lucruri, toate demersurile trebuie să se conformeze unui buget, însă costurile pe termen lung pot avea o influență enormă – chiar dacă costurile inițiale pot fi mai mari decât se așteptau. Este imperativ ca standardizarea să fie discutată devreme cu arhitectul / proiectantul.
Odată cu finalizarea constructiei, responsabilitățile de întreținere ale proprietarului cresc. Nu este responsabilitatea arhitectului / designerului să mențină constructia functionala / operationala tocmai de aceea, acest aspect nu poate fi si nu este luat în considerare pe deplin în timpul procesului de proiectare.
Atunci când deciziile privind proiectarea se iau fără a lua in calcul întreținerea cladirii, cel mai adesea cladirea devine mai constisitoare de mentinut decat ar fi normal sau are componente care pur și simplu nu pot fi menținute.
EXEMPLE “Cum impacteaza proiectarea service-charge-ul”:
- Plafonierele instalate care pot fi accesate și schimbate numai cu schele, necesitând închiderea intrării într-o clădire timp de o săptămână.
- O unitate de climatizare instalată deasupra unui tavan fals în camera de baie sau in birou, fără spațiu pentru ca o scară să fie corect montata. Unitatea poate fi accesată numai de către tehnician dacă acesta se află deasupra peretelui despărțitor de la camera de baie sau de la birou (nu este o practică de siguranță bună). Rezultatul: Aparatul nu va fi întreținut corespunzător și poate fi necesara mutarea acestuia.
- Luminile instalate în clădiri noi care nu sunt accesibile deloc; În cele din urmă, acestea vor fi abandonate atunci când lămpile se ard.
- Lumini care implica tăierea unui panou de acces în pereții existenți pentru a accesa balastul.
- Corpuri de iluminat / lămpi personalizate foarte scumpe instalate în garaje de parcare. Pe măsură ce acestea se ard, ele vor fi înlocuite cu corpuri de iluminat ieftine (costuri reduse).
- Unități de climatizare pe acoperiș, fără acces la ascensor, pentru a aduce substanțe chimice la unitate (chiar și recipientele chimice mici cântăresc 50 de kilograme). Un tehnician trebuie să transporte produse chimice până la echipament (nu este o practică bună pentru siguranța spatelui).
- Copaci plantați foarte aproape de clădirile noi. Aceasta este o problemă obișnuită, care are ca rezultat înfundarea colțurilor (a burlanelor de scurgere) în timpul sezonului ploios și va duce la defecțiuni premature ale acoperișului.
- Insuficiente prize de telefonie, prize de computer, cabluri de calculator. Este mult mai puțin costisitor să se instaleze echipamente suplimentare atunci când se construiește o clădire decât să se adauge echipament după ce clădirea este în funcțiune. Acest lucru duce deseori la existența cablurilor expuse, a găurilor în finisaje și a altor degradări ale esteticii unei clădiri.
- Instalarea componentelor de calitate inferioară pentru a economisi bani în momentul T0 (prezent). Covorul este un bun exemplu. Crescând ușor costul inițial, se va reduce dramatic costul pe termen lung. Există covoare care pot fi instalate cu garanții complete (reparație produs sau înlocuire fără costuri suplimentare pentru Client) de la 20 la 25 de ani.
- Instalarea unei structuri arhitecturale de sticlă mare pentru fațada unei clădiri noi, care automat necesită achiziționarea unor echipamente de sute de mii de euro pentru a facilita curățarea geamului.
- Instalarea unor leduri de lumini („uplights) exterioare (lumini instalate în beton sau în sol), care în mod inerent se defectează din cauza umidității care intră în corpurile de iluminat.
- Echipamente instalate cu ușurință în timpul construcției, care sunt aproape inaccesibile după finalizarea pereților și a altor dependințe.
- Instalarea unor sisteme de securitate care implica costuri mari de întreținere (volum însemnat de intervenții preventive pentru a păstra echipamentul funcțional la parametrii optimi);
- Instalarea unor echipamente care implica costuri ridicate de întreținere fără a avea furnizori locali pentru a le asigura mentenanța adecvata.
Direcții de acțiune pentru clădiri reușite
Având în vedere problemele de întreținere care apar, care sunt direcțiile de acțiune pentru a face clădirile mai ușor de întreținut și implicit, mai puțin costisitoare din punct de vedere al costurilor de funcționare pe toata durata de viață a clădirilor?
Luați în considerare următoarele:
- Trebuie să existe o comunicare strânsă între ingineri, arhitecți, proiectanți, clienți, personal de întreținere și, eventual, contractori, atunci când le este atribuit un anumit proiect. Dialogul trebuie să înceapă la prima întâlnire și să se desfășoare pe tot parcursul proiectului.
- Așa cum firma de arhitectură sau de inginerie utilizează personalul său pentru controlul calității sau AG pentru revizuirea cap-coada a procesului de construire încă din faza de reconstrucție, tot așa ar trebuie sa existe o divizie interna de mentenanța care ar trebui să fie văzută ca o resursă pentru revizuirea designului / a temei de proiectare. Acest grup poate indica elemente care pot conduce la probleme de întreținere pe termen lung sau la creșterea costurilor de întreținere.
- O contribuție valoroasă pentru organizație, atât la întâlnirile de preliminare cat și pe parcursul procesului de proiectare, sunt standardele pentru întreținerea clădirilor (un ghid de mentenanța care trebuie respectat si luat ca reper încă din faza de proiectare);
- Trebuie sa existe o interacțiune strânsă intre fazele de proiectare si construcție, punându-se accept pe contribuita personalului de mentenanța in ceea ce privește întocmirea desenelor de proiectare si ulterior revizuirea acestora.
Sfat practic și o idee excelentă:
- Desemnarea unui specialist in mentenanță in calitate de membru al echipei de proiectare si de construcție, reducând atribuțiile acestuia in departamentul de mentenanță pe toata durata de construcție a clădirii;
- Personalul de mentenanță ar trebui sa aibă oportunitatea de a negocia implicarea lor proiect;
- Trebuie să se acorde timp suficient pentru revizuirea documentelor.
Specialistii in mentenanta trebuie să sustina si sa evidentieze importanța contribuției lor in proiect iar pt asta trbuie să-si programeze un timp suficient, astfel încât recenziile să fie semnificative și să fie bine gândite. Prin implicarea personalului de întreținere de la prima întâlnire, se pot evita eventuale comentarii de ultimă oră (evaluari / comentari superficiale) în locul acestora facandu-se evaluari aprofundate. Intr-un final, aceste decizii afectează volumul de muncă pentru întreținere și costurile operaționale ale cladirii pentru deceniile viitoare.
Nu există nicio îndoială că în procesul de proiectare și construire toată lumea are același scop în vedere: să construiască o clădire atractivă și funcțională, care să fie plăcută pentru toată lumea care o ocupa.
Un ultim pas pentru a păstra clădirea in acest fel, este acela de a fi luate în considerare și cerințele de întreținere si funcționare ale clădirii cu tot ce presupune acest lucru.
Surse: buildings.com; uniformat.com
